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► 分城市能级看,低能级城市受房地产的拖累在减弱,消费潜力有所释放。去年以来,三、四、五线的社会消费品零售增速快于一二线。麦肯锡的调研显示,2024年分城市能级看,三线与四线对消费前景乐观的受访者占比(达79%和78%),虽较去年略有回落,但仍高于一线的67%和二线的70%。QuestMobile的调查显示,2023-2024年线上高消费能力用户中三线占比最高、达22.7%。从房价调整情况看,三线城市房价调整幅度已较大;从房价收入比看,中低能级城市已经从2020年的8.5年下降到2024年的5.7年,低于超高能级城市的18.5年和高能级城市的8.6年;从代际转移支付看,三、四、五线城市居民获得赠与或继承的房产占比更高,购房或建房得到的家庭资助占比也更高(图表19、图表20);从债务负担看,三、四、五线城市居民房贷/可支配收入之比、以及资产负债率均较一二线相对更低;从收入预期看,麦肯锡的调查显示,低能级城市居民对未来财务状况的担忧相对更小。低能级城市也存在消费升级的潜力和对高品质、高情感价值产品的需求。
► 降息周期临近尾声。目前欧元区职位空缺率和薪资同比持续下行,失业率接近底部,劳动力市场已逐渐转松。再加上能源等成本侧因素逐渐消退,4月欧元区的CPI同比已回落至2.2%。在此背景下,存款便利利率从去年6月起下降8次至2.0%。目前,欧央行认为通胀已基本达到2%目标,并且暗示降息周期或已临近尾声,OIS市场隐含年底之前大约还有1次降息。
展望下半年,房地产政策主基调将是 “稳中求进”,既要防止市场过度下滑,又要避免重回过度繁荣老路。预计会有更多支持政策出台,特别是在去库存、盘活存量、支持改善需求等方面,且这些政策都会在 “房住不炒” 框架内实施。在此政策环境下,市场将趋于理性,房价相对稳定,对于购房者来说,应依据自身实际情况,理性做出购房决策,让房子回归居住本质,实现安居乐业。